В государствах ближнего зарубежья площадь современных складских помещений увеличилась более чем на 10% за последний год, однако уровень свободных площадей, как и в России, стремительно снижается. Основным фактором, способствующим развитию рынков складской недвижимости в этих странах, оказались российские онлайн-торговые платформы.
Рынок качественной складской недвижимости стран Центральной Азии, Закавказья и Белоруссии за год вырос на 13,1%, до 4,3 млн кв. м по состоянию на октябрь 2024 года. Такие выводы содержатся в исследовании компании NF Group, с результатами которого ознакомился Forbes.
Тем не менее, прирост предложения распределяется неравномерно: более 80% этого роста пришло на Узбекистан и Казахстан, отмечает Константин Фомиченко, партнер и региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group. Как сообщают источники Forbes, значительное влияние на развитие складского рынка в соседних странах оказали российские компании, работающие в области электронной коммерции. Некоторые эксперты фиксируют возрастающий интерес российских девелоперов к выходу на рынки соседей, хотя массовой экспансии пока не наблюдается.
Что происходит у соседей?
Согласно информации от NF Group, наиболее значительными рынками складской недвижимости в соседних странах являются: Белоруссия с площадью 1,7 млн кв. м (рост на 3% за год), Казахстан с 1,55 млн кв. м (увеличение на 19,4% за год), Азербайджан с 416 000 кв. м (рост на 1,4% за год) и Узбекистан с 387 000 кв. м (впечатляющий рост на 75% за год). В других рассматриваемых странах, таких как Грузия, Армения, Киргизия и Таджикистан, объем качественных складских помещений остается незначительным. "Казахстанский рынок высококачественной складской недвижимости занимает лидирующие позиции в Центральной Азии, а его географическое расположение служит важным фактором," – комментирует управляющий директор ХСА Александр Никишов. "Складской сектор Узбекистана также активно адаптируется к растущему спросу, с планами по введению новых качественных объектов, включая 2024 год."
Экономический рост Казахстана в последние годы привел к исчерпанию всех имеющихся складских мощностей, и рынок сейчас сталкивается с дефицитом. Об этом сообщает Алексей Федоров, директор по инвестициям и консалтингу компании Bright Rich | CORFAC International. "Местные девелоперы уже начинают реагировать на эту ситуацию, запуская новые проекты. В 2025 году в Алматы прогнозируется введение в эксплуатацию 250 000 квадратных метров, — подчеркивает он. — Однако мы оцениваем дефицит на рынке минимум в 750 000 квадратных метров, что указывает на наличие возможностей для новых вложений".
В Беларуси сектор складской недвижимости развивался медленно и стабильно, - отмечает Фомиченко из NF Group. - В результате санкций страна долгое время оставалась непрозрачной для зарубежных инвесторов, и лишь местные компании проявляли осторожный интерес к вложениям в склады, отдавая предпочтение более стабильным сегментам недвижимости.
Сила электронной коммерции
Движущей силой развития складского рынка в сопредельных странах собеседники Forbes назвали e-commerce. Заметный вклад в расширение складской инфраструктуры Центральной Азии вносят российские маркетплейсы, подчеркивает управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. "На следующий год анонсирован ввод в эксплуатацию двух логистических центров компании Wildberries в Алматы (100 000 кв. м) и Астане (150 000 кв. м), -- говорит он. -- Ozon уже запустил фулфилмент-центр в Астане площадью 38 000 кв. м, в скором времени ожидается его расширение на 30 000 кв. м. Помимо этого, ожидается ввод в эксплуатацию логистического комплекса Ozon на 42 000 кв. м в Алматинской области".
Объем складского рынка в Казахстане и Узбекистане уступает белорусскому, что объясняется более ранним стартом его развития в Беларуси, обусловленным стратегически удобным расположением между Европой и Россией, считает Фомиченко из NF Group. Он отмечает, что Узбекистан и Казахстан начали развиваться позже, и их складская инфраструктура на данный момент в основном ориентирована на удовлетворение потребностей стремительно развивающегося сектора электронной коммерции, что требует времени для создания необходимой инфраструктуры.
Российские интересы
Готовы ли российские компании, помимо использования маркетплейсов, рассматривать возможность выхода на складские рынки соседних стран? По данным обзора NF Group, для этого складывается благоприятная ситуация: в Грузии зафиксирована наименьшая доля свободных складских площадей среди проанализированных государств — всего 2,9%. Арендные ставки в таких странах, как Казахстан, Узбекистан, Грузия и Армения, варьируются от $130 до $190 за квадратный метр в год, в то время как в России аренда обходится приблизительно в 12 000 рублей (около $120).
Тем не менее, эксперты, участвовавшие в опросе, отмечают, что российские девелоперы складской недвижимости не спешат выходить на соседние рынки.
Низкая строительная активность на складских рынках стран, соседствующих с Россией, несмотря на высокий уровень спроса, может быть обусловлена рядом причин, - отмечает Евгений Бумагин, член совета директоров и руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate. - Прежде всего, наличие административных преград и сложные процессы получения разрешений на строительство значительно замедляют запуск новых проектов. Кроме того, доступность финансирования остается ограниченной, особенно для долгосрочных и капиталоемких складских инициатив, что делает их менее привлекательными для инвесторов. Наконец, текущие экономические риски и нестабильность в некоторых регионах также сказываются на интересе девелоперов к вложению значительных средств в новые объекты.
Арендаторы проявляют осторожность. "Ситуация с выходом российских компаний на рынки соседних стран в основном касается именно маркетплейсов", -- отмечает директор Ricci | Склады Дмитрий Герастовский. "Никто не застрахован от неприятных ситуаций: например, склад в Беларуси или Казахстане может пострадать, и тогда с кем придется разбираться? Местный девелопер обратится в суд, и, скорее всего, выиграет. Поэтому создавать перевалочный хаб для товаров в соседних странах не имеет смысла".
Тем не менее, существуют определенные факторы, способствующие выходу российского складского девелопмента на рынки ближнего зарубежья. "Низкие затраты на финансирование, в сочетании с более высокими арендными ставками, чем в России, делают зарубежные проекты привлекательными," – отмечает Федоров из компании Bright Rich | CORFAC International. "К примеру, мы недавно разработали финансовую модель для строительства спекулятивного склада в Алматы, и ожидаемая доходность проекта составила более 30%, в то время как в России она варьируется от 21% до 24%."
Некоторые девелоперы могут быть готовы войти на рынок при условии партнерства с российскими компаниями, что поможет снизить риски и облегчить навигацию по нормативной базе, добавляет Бумагин. По его словам, перспективы выхода на российский рынок улучшились бы с введением налоговых льгот и других стимулов для иностранных инвесторов. При смягчении экономических и политических условий выход иностранных игроков на рынок России становится более вероятным, особенно с учетом роста спроса на качественные складские помещения.
